Artigo Legal SATI

A discussão acerca da legalidade ou não da cobrança da taxa SATI cobrado no ato da assinatura do contrato com a construtora no compra de imóvel na planta não é nova e há inúmeras decisões judiciais considerando irregular a imposição da cobrança.

A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é o valor cobrado com base, normalmente, em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor e seria decorrente dos serviços advocatícios destinado aos advogados por terem redigidos e analisados os contratos.

No entanto, tal cobrança é imposta, e salvo casos isolados, até mesmo quando o consumidor é advogado a cobrança é realizada.

Lastros jurídicos para considerar a ilegalidade na cobrança não faltam, senão vejamos:

Dos serviços advocatícios:

O exercício da advocacia é regulado pela OAB e a os serviços advocatícios que ensejam ao pagamento de honorários devem ser realizados quando há real atuação em beneficio do cliente (responsável pelo pagamento), o valor pago deve ser condizente com o trabalho realizado, deve ser preservado o direito de livre escolha do consumidor na escolha do profissional entre outros.

No entanto, a taxi SATI imposta retira dos consumidores as essências básicas dos serviços advocatícios, pois o valor é pago para profissional que, em algumas ocasiões, não é de conhecimento do consumidor, e, salvo raras exceções, não são realizadas alterações em cláusulas ou nos contratos pré-existentes (contrato de adesão) em beneficio do cliente (consumidor).

Assim, patente o conflito de interesse, uma vez que o profissional está estabelecido nas dependências da construtora ou por ela é indicado, o valor cobrado não leva em consideração os trabalhos efetivamente prestados, pois são calculados com base em percentual do valor de avaliação do imóvel, não existindo justificativa para cobrança de valores tão expressivos apenas em decorrência do valor do bem e a taxa é imposta até mesmo quando o consumidor é advogado regularmente inscrito na OAB.

Destarte, inegável que a cobrança viola o exercício da advocacia, até porque, muitas vezes sequer o cliente tem algum contato com o advogado responsável pela defesa de seus interesses, sequer é realizado o contrato especifico com o nome do advogado e/ou do escritório que represente para, em sendo o caso, possibilitar que o consumidor venha a discutir no futuro se a atuação profissional ocorreu realmente defendendo de seus interesses ou não.

Do Código de Defesa do Consumidor

A imposição da Taxa SATI viola, também, inúmeros artigos do CDC, uma vez que o valor é apresentado quando do momento de finalização do negócio, o valor não estará informado no valor do contrato de compra e venda, a efetivação da aquisição da compra está condicionada ao pagamento da taxa, os custos para avaliação documental são inerentes à atividade econômica da construtora, razão pela qual é seu o ônus em  arcar com o custeio, os contratos avençados são de adesão, inexistindo, salvo raras exceções, chances de alteração de cláusulas em beneficio do consumidor, há imposição de serviços de terceiros para conclusão do negócio jurídico, caracterizando a venda casada e outras.

Destarte, vimos que lastros legais não faltam para embasar a ilegalidade da cobrança, mesmo assim, dificilmente encontramos consumidores que não sejam submetidos a tal situação diariamente.

Como reflexo o judiciário recebe inúmeros processos e ao longo dos anos têm garantido aos consumidores o direito ao ressarcimento das importâncias pagas, neste sentido:

197000008002 – RELAÇÃO DE CONSUMO – VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS – CONTRATO DE ADESÃO FLAGRANTEMENTE DESPROPORCIONAL – Cobrança de SATI sem efetiva demonstração de serviço prestado não inerente a atividade típica. Cobrança injusta. Condenação na restituição do valor acertada. Sentença mantida. Recurso conhecido, mas não provido. (JESP – RIn 00011975920118260016 – 1ª T.Cív. – Rel. Alberto Gentil de Almeida Pedroso – J. 25.11.2011)v94

95450931 – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. Compromisso de venda e compra. Corretagem. Ciência dos compradores. Pagamento devido. Valor abaixo dos praticados no mercado. Abusividade não vislumbrada. Cobrança em relação à assessoria técnico-imobiliária. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído. Trabalhos de “cartório”, com finalidade de elaboração do instrumento. Desmembramento do valor total do SATI. Cobranças indevidas. Venda casada. Restituição em dobro. Incidência do art. 42, § único, do Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP; APL 0014883-50.2012.8.26.0577; Ac. 6334708; São José dos Campos; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Milton Carvalho; Julg. 08/11/2012; DJESP 03/12/2012)

Repetição de indébito Improcedência Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço prestado Cobrança indevida Arts. 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor Restituição devida Devolução do valor em dobro Não cabimento Ação que deve ser julgada parcialmente procedente Recurso provido em parte. (TJSP, Apelação nº 9171332-43.2004.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, Rel. Thiago de Siqueira, j. 31/08/2011)

No entanto, mesmo existindo vitória na maioria dos casos apresentados pelos consumidores, o número de ação é muito inferior ao número de contratos firmados, levando a crer que é por isso que ainda ocorre a cobrança da taxa SATI, pois, financeiramente, pode ser mais rentável ter que ressarcir alguns consumidores que ingressam em juízo do que excluir a cobrança como regra.

Tal possibilidade, em caso de aplicabilidade, não é um ato ilegal, podemos até considerar imoral, mas no direito brasileiro cabe à parte que se sentir prejudicada buscar o judiciário.

Outrossim, quanto ao ressarcimento ser de forma simples ou em dobro com lastro no § único do art. 42 do CDC, o judiciário não possui entendimento em definitivo e a situação é avaliada com lastro no caso sob judice, pois em algumas situações os tribunais entendem ser necessária a comprovação da má-fé da cobrança para conceder a devolução em dobro.

Em outra esfera, pedidos requerendo indenização por dados morais exclusivamente em decorrência da cobrança da Taxa Sati, salvo raríssimas exceções, são indeferidos, pois o entendimento jurisprudencial, em quase sua totalidade, considera que a situação deve ser interpretada sobre mero dissabor do cotidiano.

Quanto ao prazo prescricional para propositura da ação, também ainda não há uma posição definitiva do judiciário, mas grande parte das decisões são baseadas no prazo de três anos previstos no art. 206, § 3º, IV do CC e há decisões considerando o prazo prescricional de cinco anos com lastro no art. 206, §5º, I ou art. 27 do CDC.

No entanto, para evitar discussão acerca do prazo prescricional o ideal é a que ação seja proposta dentro de três anos da assinatura do contrato, pois as decisões judiciais tendem a considerá-lo como o aplicado ao tema em maior frequência.

Portanto, é importante que os consumidores que arcaram com o custo da Taxa SATI saibam que há chances de pleitear o ressarcimento dos valores, cabendo ao interessado consultar o profissional de sua confiança.

por Alexandre Berthe Pinto , sócio do Berthe e Montemurro Advogados.

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